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正在建設(shè)中的南寧市中房碧翠園B組團(tuán)小區(qū)
柳州市申請(qǐng)住房公積金貸款的銀海小區(qū)五六期項(xiàng)目
柳州市申請(qǐng)住房公積金貸款的保障房小區(qū)龍騰苑
位于柳州市市航一路上的銀海小區(qū)，幾棟正在建設(shè)中的高層住宅頂上“封頂大吉”的橫幅特別惹眼。這是柳州市銀海小區(qū)五、六期的經(jīng)濟(jì)適用住房。進(jìn)度最慢的22號(hào)樓，也已經(jīng)建至14層，本月將有一筆2200萬(wàn)的資金轉(zhuǎn)至施工方賬戶(hù)，以支持項(xiàng)目的快速運(yùn)轉(zhuǎn)。明年，這五棟樓將可交付使用，共為柳州市中低收入人群提供住房509套。
此前的2012年年初，柳州市經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房發(fā)展中心主任蔣瑋還在為銀海小區(qū)五六期的建設(shè)資金發(fā)愁。而即將入住這509套新房的住戶(hù)也許并不清楚，正是由于申請(qǐng)到了利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)，銀海小區(qū)五六期的五棟樓房才得以順利開(kāi)工建設(shè)。
柳州市是廣西試水利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)的3個(gè)城市之一。去年9月，廣西南寧、柳州、百色3個(gè)城市獲住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等多部委聯(lián)合批準(zhǔn)成為全國(guó)利用住房公積金貸款的第二批試點(diǎn)城市，也是廣西首批入圍試點(diǎn)名單的城市，3個(gè)市共5個(gè)項(xiàng)目成為試點(diǎn)范圍，貸款額度4.42億元。
一年過(guò)去了，3個(gè)城市試點(diǎn)情況如何，運(yùn)作是否順利，如何確保資金的安全？帶著諸多疑問(wèn)，筆者走進(jìn)南寧、柳州，揭開(kāi)利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)的面紗。
獲批4.42億元 支持建設(shè)保障房約4千套
廣西申請(qǐng)利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)，可以追溯到2009年。
2009年，國(guó)家公布了第一批利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)的名單，全國(guó)共28個(gè)城市先行試點(diǎn)。自第一批開(kāi)始試點(diǎn)以來(lái)，廣西密切關(guān)注試點(diǎn)城市情況。
2011年，國(guó)家加大保障性住房建設(shè)力度，廣西建設(shè)任務(wù)是29萬(wàn)套，是2010年的4倍。大量上馬的保障房，需要資金支持。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年全區(qū)保障性住房的建設(shè)共需要資金約279.3億元，而各級(jí)財(cái)政補(bǔ)助的資金大約只占到所需資金的20%不到。
建設(shè)資金急需從其他渠道籌集。廣西能否也利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)？
這并非不可行。從2011年開(kāi)始，受房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的影響，廣西住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放持續(xù)下滑，住房公積金使用率逐月降低，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全區(qū)前4個(gè)月貸款發(fā)放額比2010年同期下降12%，部分城市下降幅度達(dá)到60%。從全區(qū)來(lái)看，大量住房公積金資金結(jié)余。
“住房公積金貸款量的減少，一方面削弱了住房公積金支持職工購(gòu)建住房的功能，另一方面也影響住房公積金的保值增值，不利于住房公積金制度的健康發(fā)展。”廣西住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳住房公積金監(jiān)管處有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
對(duì)照第一批試點(diǎn)城市的要求，廣西住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳調(diào)研發(fā)現(xiàn)，我區(qū)4個(gè)城市符合試點(diǎn)條件。這四個(gè)城市分別是南寧、柳州、桂林、百色。試點(diǎn)城市所應(yīng)具備的條件，除了住房公積金決策和管理體制健全，出臺(tái)有經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法等相對(duì)彈性較大的指標(biāo)外，還有三個(gè)“硬杠杠”：近五年住房公積金管理未發(fā)生違法違規(guī)行為；住房公積金個(gè)人貸款率達(dá)到40%，閑置資金數(shù)額在10億元以上。
而這幾個(gè)城市，恰好是保障性住房建設(shè)“大戶(hù)”，對(duì)資金的需求量相對(duì)較大。
2012年，獲知國(guó)家將開(kāi)展第二輪試點(diǎn)的消息后，廣西住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳提前與符合試點(diǎn)條件的城市對(duì)接，掌握到南寧、柳州、百色3市有強(qiáng)烈的愿望申請(qǐng)成為試點(diǎn)城市。
隨后，組織有試點(diǎn)意向的城市住房公積金管理中心相關(guān)人員前往首批試點(diǎn)的城市進(jìn)程考察，并牽頭組織3城市進(jìn)行申報(bào)。2012年9月底，國(guó)家住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等多部委聯(lián)合公布第2批試點(diǎn)名單，我區(qū)南寧、柳州、百色3個(gè)城市成功入圍試點(diǎn)名單。3個(gè)城市申請(qǐng)到貸款額度4.42億元，按2000元/平方米、每套60平方計(jì)算，將可支持建設(shè)保障房約4000套，解決4000戶(hù)中低收入家庭住房困難。
設(shè)置多重保險(xiǎn)杠保資金安全
有市民提出質(zhì)疑，對(duì)于區(qū)內(nèi)的城市而言，小規(guī)模的個(gè)人住房貸款并不足以影響住房公積金的運(yùn)轉(zhuǎn)，但是大規(guī)模的建設(shè)貸款是否會(huì)影響到其他職工使用住房公積金？
根據(jù)國(guó)家2009年出臺(tái)的《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》，試點(diǎn)城市可在優(yōu)先保證繳存職工提取和個(gè)人住房貸款、按上年末住房公積金余額的規(guī)定比例留足備付準(zhǔn)備金的前提下，將50%以?xún)?nèi)的住房公積金結(jié)余資金，用于發(fā)放項(xiàng)目貸款。
南寧住房公積金管理中心副主任李艷介紹，南寧市目前只有一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目獲批準(zhǔn)成為試點(diǎn)項(xiàng)目，貸款額度為2億元，僅僅占到沉淀資金的3.5%，完全不會(huì)影響其他職工正常提取和使用住房公積金。
柳州市住房公積金管理中心副主任高為恒坦言，柳州當(dāng)時(shí)決定參與試點(diǎn)，原則就是必須保證不影響職工的正常使用。
資金貸出去了，如何確保其安全？
在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的設(shè)計(jì)中，每個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目確定一家受委托銀行，設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目貸款資金監(jiān)管賬戶(hù)，實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用，部省兩級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)通過(guò)運(yùn)行監(jiān)管系統(tǒng)對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行全程監(jiān)管。此外，住房公積金督察員將重點(diǎn)對(duì)試點(diǎn)城市住房公積金管理和試點(diǎn)項(xiàng)目貸款工作開(kāi)展定期巡查。
在高為恒看來(lái)，住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)最大的風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目違約風(fēng)險(xiǎn)。資金放出去，必須確保能夠收回來(lái)。因此在項(xiàng)目的選擇上，除了必須符合規(guī)定的條件外，柳州也格外小心，共選擇了2個(gè)濟(jì)適用住房項(xiàng)目和1個(gè)公共租賃住房項(xiàng)目。經(jīng)濟(jì)適用住房的銷(xiāo)售周期較短，資金回籠基本不存在壓力。而選擇一個(gè)公共租賃住房項(xiàng)目，則是利用住房公積金貸款在財(cái)政資金緊張的時(shí)候起到緩解資金壓力的作用。
萬(wàn)一項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，資金確實(shí)無(wú)法回收，也不必?fù)?dān)心。目前，我區(qū)幾個(gè)城市在試點(diǎn)過(guò)程當(dāng)中，都采取了抵押擔(dān)保的方式。南寧市碧翠園小區(qū)B組團(tuán)的業(yè)主中房南寧分公司，將位于南寧市中心繁華地段的“民族商場(chǎng)”作為抵押物，抵押率為67.8%，達(dá)到了抵押物足值的要求，而柳州市3個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，均能保證貸款抵押物價(jià)值覆蓋貸款金額，并且在抵押登記生效后方發(fā)放貸款。
“從住房城鄉(xiāng)建設(shè)部到省級(jí)監(jiān)管部門(mén)，再到地市各自的措施，至少設(shè)置了三重‘保險(xiǎn)杠’，如此一來(lái)，資金安全將得到保證。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
試點(diǎn)帶來(lái)的效益
中房南寧分公司的項(xiàng)目總監(jiān)莫建雄清楚地記得，碧翠園B組團(tuán)收到的第一筆貸款是5月31日。對(duì)于開(kāi)發(fā)單位而言，能夠申請(qǐng)到住房公積金貸款，是一個(gè)絕對(duì)的利好。目前住房公積金個(gè)貸利率為4.5%，項(xiàng)目貸款按1.1倍執(zhí)行。即便如此，利率還是比商業(yè)貸款低了2個(gè)百分點(diǎn)。
中房南寧分公司測(cè)算，相對(duì)于商業(yè)貸款，2億的住房公積金貸款將可節(jié)省利息約800萬(wàn)元。
而對(duì)于公積金中心來(lái)說(shuō)，住房公積金支持保障性住房建設(shè)將可帶來(lái)更多的增值收益，而這部分資金將可作為廉租住房建設(shè)的補(bǔ)充租金。
不僅如此，住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)還撬動(dòng)了其他資本參與保障房建設(shè)。
柳州銀海小區(qū)此前尋找過(guò)商業(yè)貸款，但是均吃了閉門(mén)羹。讓蔣瑋驚喜的是，申請(qǐng)到住房公積金貸款之后，作為保障房開(kāi)發(fā)業(yè)主單位的柳州經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房發(fā)展中心，先后接到多個(gè)商業(yè)銀行的電話(huà)，表示愿意支持柳州市其他保障性住建建設(shè)。
這對(duì)于為保障性住房建設(shè)資金來(lái)源頭痛的住房保障管理部門(mén)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)好消息。
今年，國(guó)家決定擴(kuò)大棚戶(hù)區(qū)改造范圍，未來(lái)5年我國(guó)將改造棚戶(hù)區(qū)危舊住房1000萬(wàn)套，廣西則初步擬定將城中村、舊城改造等納入棚戶(hù)區(qū)改造范圍，并將在2017年前建設(shè)約30萬(wàn)套棚戶(hù)區(qū)安置住房。
作為開(kāi)發(fā)業(yè)主，柳州經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房發(fā)展中心們希望住房公積金貸款支持保障房建設(shè)能夠進(jìn)一步擴(kuò)大。
對(duì)此，住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳住房公積金監(jiān)管處負(fù)責(zé)人表示，下一步將根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部安排，并結(jié)合各市的實(shí)際情況，決定是否繼續(xù)擴(kuò)大支持范圍。
事實(shí)上，自2009年開(kāi)始試點(diǎn)以來(lái)，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)工作一直在小心翼翼地前行。南寧住房公積金管理中心副主任何東就將南寧的試點(diǎn)稱(chēng)為“大姑娘出嫁頭一回”，因此，南寧也在小心地試點(diǎn)，希望能夠積累更多的經(jīng)驗(yàn)。
在實(shí)際的操作中，試點(diǎn)工作也遇到一些這樣那樣的困難。比如說(shuō)，部分標(biāo)段存在工程滯后問(wèn)題，影響貸款資金使用進(jìn)度。同時(shí)，對(duì)于公積金中心來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目貸款試點(diǎn)是一項(xiàng)全新的工作，經(jīng)驗(yàn)還較為欠缺。
“我們是試點(diǎn)，試點(diǎn)總會(huì)遇到一些困難。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)不僅是制度的創(chuàng)新，也是住房公積金監(jiān)督和管理的突破，讓住房公積金從消費(fèi)領(lǐng)域延伸到生產(chǎn)領(lǐng)域，保持了住房公積金的生命力。
記者了解到，截至目前，按照各試點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)進(jìn)度，已對(duì)符合發(fā)放條件的南寧市中房碧翠園小區(qū)B組團(tuán)，柳州市銀海小區(qū)五期項(xiàng)目2個(gè)項(xiàng)目共發(fā)放了9000萬(wàn)元首期貸款，其余項(xiàng)目正在進(jìn)行評(píng)審或?qū)徟６壳耙呀?jīng)收回貸款利息近70萬(wàn)元。 | 
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